SBC Direkt om moms på lokaler och att undvika konflikter

Snart är den tryckta versionen av nästa nummer av SBC Direkt på väg ut till våra medlemsföreningar. Ladda ner tidningen här.

SBC Direkt om förslag på moms på lokaler
Inför moms på alla lokaluthyrningar och ideella föreningar. Det föreslår utredningen ”Mervärdesskatt för den ideella sektorn, m.m.” att riksdagen ska besluta. Bakgrunden är att Europeiska kommissionen konstaterat att de svenska momsreglerna för allmännyttiga ideella föreningar och registrerade trossamfund strider mot EUs momsdirektiv.

Så undviks konflikter i föreningen
Bristande förståelse för vad bostadsrätt är, höga priser och olika syn på boendet är tre anledningar till varför det kan uppstå konflikter bland grannarna. För styrelsen kan det vara pressande men det finns sätt att göra arbetet lättare. SBCs Kerstin Frykberg Anderssons bästa råd är att styrelsen arbetar förebyggande och att var och en ser till sitt eget beteendemönster vid konflikt och är en aktiv lyssnare.

Tvångsförsäljning som den enda utvägen
En förening kan i extrema fall låta tvångsförsälja en lägenhet, detta sedan bostadsrättsinnehavaren sagts upp och fått flytta från lägenheten. En sådan tvångsförsäljning genomförs av Kronofogdemyndigheten efter ansökan av föreningen. Finansinspektionens förslag slår mot förstagångsköpare Finansinspektionen föreslår nya regler för att begränsa belåningsgraden vid köp av bostad. Om förslaget blir verklighet kommer det att få allvarliga konsekvenser för bostadsköparna. Detta framfördes av SBC vid ett möte med Finansinspektionen.

Frågor och svar
Bland annat om föreningens rätt till tillträde i lägenhet och om vilka handlingar som ska bifogas med kallelse till föreningsstämman.

Fler borde få chansen att ta makten över sitt boende

"Köparna gör miljonklipp på rabatterade bostäder" lyder rubriken i Dagens Nyheter angående ombildningarna av hyresrätt till bostadsrätt i Stockholm. Rubrikerna är lika braskande i Svenska Dagbladet.

Att människor har olika grundinställningar kring ombildning är någonting som jag respekterar. Samtidigt blir jag konfunderad när man beskriver ombildningen med ord såsom "klipp" och framför allt "rabatt". För någon rabatt handlar det inte om! Att sälja en hyresfastighet är ingen affär som per automatik innebär stora förtjänster, vilket beror på att hyresintäkterna är begränsade i och med att vi har en hyresreglering i Sverige. Detta märks i synnerhet om vi jämför detta med kontorsfastigheter där ju hyressättningen är friare.

Men när det handlar om att sälja fastigheten till de boende så ger detta faktiskt ett bättre pris än att sälja den till en annan fastighetsägare. Så om vi ska prata om "miljonklipp" så är den största vinnaren vi skattebetalare.

SvD skriver att det är "Mindre chans att göra bostadsklipp i ytterförorter". (Kanske onödigt av mig att kommentera den typen av rubriker.) Det sägs att 4 000 hyresrätter har ombildats i Stockholms ytterförorter de senaste åren och detta kan vi bara applådera. Här har alltså människor fått möjlighet att ta makten över sitt boende, själva styra över underhållet och få en lägre månadskostnad. Nu menar vi att fler människor i ytterstadsområden borde få ombilda - en fråga vi tänker återkomma till.

Nytt nummer av Din Bostadsrätt

Din Bostadsätt är namnet på den tidning som vi skickar ut till alla boende i våra medlemsföreningar samt bosparare. Nu är det dags för ett nytt nummer (pdf) och med en upplaga på drygt 230 000 exemplar är den faktiskt en av de större tidskrifterna i Sverige.

Här är ett smakprov på vad tidningen innehåller:

Din Bostadsrätt om lägenhetsinbrott
Årets första nummer är nu ute hos boende i SBCs medlemsföreningar samt till alla bosparare.
I tidningen hittar du bland annat följande:
Tema om lägenhetsinbrottDet var en vanlig fredagsförmiddag i början av september. Åse Ericson gick hemifrån med dottern Hilda för att fika. När hon kom hem mindre än fyra timmar senare var dörren uppbruten och saker för 40 000 kronor stulna. Familjen hade utsatts för ett av årets 7 700 lägenhetsinbrott. Läs deras berättelse och om varför social kontroll är det bästa skyddet.

Udda föreningsnamn

Har du undrat varför en del bostadsrättsföreningar heter som de gör med sina udda namn? Din bostadsrätt låter föreningarna förklara varför de heter Gebährschmerzen, Smulgubben, Elda med kärlek och Pippistan. Jag skrev om detta i ett tidigare inlägg och här har vi alltså svaren.

Annorlunda boende

Det lät först som en galen idé. Men sedan några år finns Söderköpings mest udda boende i en gammal silo. – Jag har inte ångrat en sekund att vi flyttade hit, säger Fritjof Holmgren.

Ny serie: Så här bor jag

För drygt tre år sedan flyttade Jany Plevnik in i den då sunkiga ettan på en bakgata mitt i Stockholm. Se hur det blev när han lät renovera de 28 kvadraten för att få en lägenhet med New York-känsla.

Omöjligt att jämföra boendeskatter

Fastighetsägarna och SABO och hyresgästföreningen har i dag i någon slags allians begärt ändringar av skattesystemet. De hävdar att hyresrätten är missgynnad i förhållande till ägd bostad. Jag tycker att jämförelsen mellan ägda bostäder och hyresrätter alltid haltar. Det pratas om neutralitet, ett uttryck som tolkas olika beroende på vilka intressen man företräder. Största felet med att göra en direkt jämförelse mellan ägd och hyrd bostad är att man jämför en starkt prisreglerad och mer eller mindre inlåst marknad med en helt öppen och fri marknad.

Jag tycker också minnet är kort. Den skattereform som senast genomfördes har betalats helt och hållet av bostadsrättshavare och villaägare. Alla fick ändrade skatter men det skedde till priset av skärpt kapitalvinstbeskattning och ändrade uppskovsregler och ränta på uppskov. Hyreshusägarna och hyresgästerna kom i själva verket ut ur reformen som verkliga freeriders.

Vi får inte heller glömma bort att hyreshusägaren drar av sina räntekostnader.

De drar också av den kommunala fastighetsavgiften.

De har skattemässiga fördelar av avskrivningar.

Bostadsrättsföreningar och deras medlemmar kan inte göra någonting av detta utan tvingas betala in skatten rakt av. Dessutom betalar man skatt på kapitalinkomster utan någon enda möjlighet att kvitta dessa mot kapitalkostnader.

De säger att bostadsrätterna är gynnade för att de får dra av räntor. Det är närmast självklart att en hyresgäst inte får dra av räntekostnader som någon annan har. Hyresgästen betalar ingen ränta. Man vet inte ens vad som är räntan av det som hyresgästen betalar. Man betalar ett pris för hyresrätten utan specifikation av vad den innehåller precis som man betalar för andra tjänster.

Hyresgästföreningen saboterar ombildningar

Tänk att vi hade rätt!

Hyresgästföreningen ägnar sig just nu åt gammal hederlig härskarteknik, precis som de kapitalistiska fastighetsägare man säger sig slåss emot. De utnyttjar sitt övertag till att processa mot en liten bostadsrättsförening helt utan ekonomiska muskler. Man söker på olika sätt, tvärtemot en majoritets vilja, att stoppa ombildningar därför att man genuint ogillar dessa och vägrar att respektera demokratiskt fattade beslut. Hyresgästföreningen vet att den svagare parten – bostadsrättsföreningen - aldrig ekonomiskt kan slåss mot denna jätte som visar alla muskler mot bostadsrättsföreningen.

Vad är det man gör? Jo man stämmer med hjälp av några boende i en fastighet helt enkelt bostadsrättsföreningen under påstående att det beslut man fattat om köp av huset är olagligt eller felaktigt gjort. Om man har rätt eller fel bekymrar inte utan det som är det viktigaste är att skrämma livet ur föreningen som normalt saknar pengar och kraft att sätta upp mot en organisation som slåss för sina egna särintressen.

Genom att lämna in en stämningsansökan blockeras hela ombildningen effektivt under minst ett halvt år eller mer sannolikt ett år. Under tiden tröttnar medlemmarna och hoppar av. De blir oroliga för detta med processer och domstolar vilket kan skrämma vem som helst. För Hyresgästföreningen spelar det ingen roll om man har rätt eller fel bara man stoppar ombildningen. Detta är en gammal väl beprövad teknik som tillämpas när en jätte ska trampa ner en mindre. Fastighetsägare har gjort det tidigare. Stora bolag har gjort det tidigare men att en intresseorganisation skulle gå så långt trodde jag inte.

För några månader sedan föreslog vi att man skulle sänka majoritetskravet vid ombildningar till normal vanlig enkel majoritet. Det var svårt att förklara varför men här ser vi ett bra exempel på varför. Hade inte gränsen funnits hade detta aldrig kunnat ske. Självklart hade föreningen inte kunnat köpa sitt hus med mindre än en mycket kraftfull majoritet gått med för det hade de inte haft råd med men de hade sluppit att ägna sig åt att slåss och i stället kunnat fokusera på att göra en bra förening. Tänkt att vi hade så rätt. Tack Hyresgästföreningen för detta tydliga exempel.

Fiasko för förvärvsgarantin

Årets andra nummer av SBC Direkt är här och innehåller bland annat detta:

Fiasko för förvärvsgarantin
För att underlätta för förstagångsköpare av bostad att få lån i bankerna införde regeringen 1 mars 2008 en förvärvsgaranti. Intresset för garantin har varit obefintligt och endast en enda låntagare har fått hjälp. Förvärvsgarantin var tänkt att underlätta för dessa ”osäkra” personer att få lån genom att staten går i borgen för räntebetalningarna till banken. Statens bostadskreditsnämnd (BKN) tror att finanskrisen är en av förklaringarna.

Rödgrönt förslag missgynnar bostadsrätten
Regler som i praktiken gör det mycket svårt att ombilda hyresrätt till bostadsrätt och sänkt skatt för bostadsrätter är några av förslagen som de rödgröna partierna presenterade i början av februari. Förslaget presenterades som den gemensamma grunden för en kommande rödgrön regeringspolitik. Ur bostadsrättsföreningarnas perspektiv framstår förslagen som en uppseendeväckande negativ kantring.

Reformerad hyressättning för bostäder
De allmännyttiga bostadsbolagens hyresnormerande roll avskaffas, och verksamheten ska drivas efter affärsmässiga grunder. Det är två av förslagen i en departementspromemoria som bygger på en överenskommelse med parterna (pdf) på hyresmarknaden. Men vad det betyder i praktiken är oklart.

Svårt att förklara tvångsförsäljningar
Rubrikerna i medierna har varit stora om att tvångsförsäljningar av fastigheter och bostadsrätter ökar. Någon enkel förklaring till de högre siffrorna finns inte. Men fortfarande är det betydligt vanligare att hyresgäster vräks än att bostadsrättshavare råkar ut för en tvångsförsäljning.

Hovrätten låter förnuftet segra om insatshöjning
Hur ska man finansiera och hantera bygget av nya hissar i vissa av föreningens trapphus? Bostadsrättsföreningen består av ett höghus och ett trevåningshus. I höghuset finns redan en hiss, men nu vill man också bygga hiss i det lägre huset. Men hur ska detta betalas? Föreningsstämman beslöt att höja insatserna för de boende i låghuset, men flera boende överklagade beslutet ända upp till Hovrätten.

De rödgröna prioriterar hyresrätter men folket vill äga sin bostad

Åter igen har en gammal sanning bekräftats. Den här gången är det SEB som låtit Demoskop göra en undersökning om hur folk helst vill bo. Resultatet är inte på något sätt förvånande. Endast 15 % av de tillfrågade vill bo i hyresrätt.

När man läser oppositionens nyligen offentliggjorda bostadspolitiska program kan man snabbt konstatera att den består av ett hopkok av kompromisser. Målet verkar bestå av en ambition att tillmötesgå de tre partier som gör anspråk på regeringsmakten.

Förutom att programmet består en mängd bitar av olika karaktär innehållet det knappt något nytänkande. Istället känner man igen det mesta. Allt verkar vara av den karaktär som genom åren har lett till den osunda bostadsmarknad som vi nu lever med. Mer regleringar och mer hyresrätter är receptet menar man. I det ena andetaget säger man sig vilja förorda mångfald och i det andra vill man helst bara se hyresrätter. Inkonsekvent och föga genomtänkt. Bevisligen är hyresrätten en upplåtelseform som få vill ha men kanske tvingats till i brist på annat.

Socialdemokraterna har alltid verkat för att koncentrera ägandet i form av hyresfastigheter till stora fastighetsbolag. Varför inte se till att öka inflytandet istället? Det absolut bästa sättet är att verka för egna ägda bostäder. Det borde ligga i både socialdemokraternas och miljöpartiets själ att sprida ägandet för att man ska få mer att säga till om. I alla andra sammanhang så vill man ju att den lilla människan skall ha större inflytande. Varför inte inom boendet?

Att äga sin bostad är enligt mig självklart. Bostaden utgör vårt tredje skinn vid sidan av huden och de kläder man går omkring. Låt oss dessutom inte glömma bort att nyproducerade hyresrätter är den absolut dyraste boendeformen.

Lyssna på folkviljan! Bygg fler villor och bostadsrätter och färre hyresrätter.

De rödgröna tar strid mot bostadsrätten

Vi kommenterar de rödgrönas förslag även via ett pressmeddelande:

På tisdagen offentliggjorde de rödgröna partierna en ny bostadspolitisk uppgörelse.

- Jag är förbluffad över hur de tre partierna oförblommerat ställer sig bakom förslag som enbart har till syfte att försämra för bostadsrätten som boendeform. Tydligast syns detta i avsnittet om ombildning till bostadsrätt. Som det är idag krävs att 2/3 av de boende röstar för ombildning men de rödgröna vill att det istället ska bli 3/4-majoritet. Här spelar det tydligen ingen roll vad de boende tycker, lagregler ska till som i praktiken kommer göra det näst intill omöjligt att köpa huset där man bor, säger bostadsrättsorganisationen SBCs vd Göran Olsson.

- Förslagen gynnar fastighetsspekulanter och "klippare" - de som själva vill satsa både engagemang och pengar i sitt boende - är förlorarna i de rödgrönas förslag.

Överenskommelsen synes ha tillkommit genom att de tre partierna har grävt fram sina gamla bostadspolitiska motioner från 90- och 00-talet och snabbt klippt ihop dem till ett dokument - därför hänger inte förslagen riktigt ihop eller är i många fall otydligt formulerade. Ett exempel på detta är ROT-avdragen; bostadsrättsföreningar och hyreshus ska få göra "nya" skatteavdrag med 50 000 kr per lägenhet - men idag betalar ingen mer än drygt 1 250 kr per år i skatt. Hur hänger detta ihop? Nya bidrag ska fram för att uppmuntra totalrenoveringar av flerfamiljshus, samtidigt ska de boende i hyresrätter ges ett avgörande inflytande, och vanligen brukar totalsaneringar nämnas som exempel på dålig resurshushållning. När det gäller ombildningsfrågor innebär förslagen kraftiga inskränkningar i föreningsfriheten - att staten skulle kunna, eller ens vilja ställa krav på vilka beslut, en enskild förening fattar hör inte hemma i en demokrati.

- Vi inser att ett dokument av denna karaktär kanske inte ska tolkas som ett slutgiltigt program. Men de rödgröna partierna har mycket kvar att förklara om man inte ska tolka detta som att det egentliga syftet med överenskommelsen är att det är hyresrätterna som ska gynnas på bekostnad av dem som bor i bostadsrätt, kommenterar Göran Olsson.

För ytterligare information kontakta:Vd Göran Olsson tel 08-501 15 003, mobil 0739-88 72 90
Informationschef Mats Lindbäck, tel 08-501 15 009, mobil 0730-74 50 59

Rödgröna vill stoppa ombildningar

En snabbkommentar: den rödgröna oppositionen har idag presenterat sin bostadspolitik som de vill genomföra om de vinner valet. Man har fokus på hyresrätter vilket tydligen är rätt ideologiskt sett. Jag ägnar mig att leta efter vad man säger om bostadsrätt och finner att man ogillar ombildningar som skett under senare år och som påstås ha minskat mångfalden i boendet, trots att hyresrätten fortfarande är den dominerande boendeformen i flerfamiljshus.

Sen kommer det riktigt intressanta. De tycker så illa om ombildningar att man vill stoppa de många av dessa. Men inte genom en stopplag som fanns under förra mandatperioden där allmännyttan förbjöds att bli bostadsrätter. Nu ska det istället krävas en 3/4-majoritet av de boende för att få genomföra ombildningen. Idag behövs det 2/3-majoritet för att ombilda, även den en produkt av förra regeringen för att stoppa de boende från att välja hur de vill bo. Betänk också att detta gäller privatägda fastighetsägare, så den fastighetsägare som verkligen vill sälja till de boende kommer att få problem. Dessutom ska antalet omröstningar begränsas och det är en ren begränsning i föreningsfriheten.

Länsrätten ska dessutom kunna stoppa allmännyttan från att sälja till en föreningen om det är under marknadspris. Här har nog inte den rödgröna majoriteten riktigt förstått hur det fungerar i verkligheten. Idag säljs inga hyresfastigheter under marknadspris, snarare tvärtom. Skulle i så fall vara att själva bostadsrätterna inte får säljas under marknadspris, vilket tyder på bristande verklighetsuppfattning.

Men det finns bra förslag och två av dessa handlar om dels sänkt fastighetsskatt för bostadsrätter och dels om avskaffandet av flyttskatten, det vill säga uppskovsräntan. Dessutom ska rot-avdraget utökas. Sen är den klassiska frågan om hur detta ska finansieras men det överlåter jag med varm hand våra politiker att träta om.

Tvångsförsäljningar och vräkningar

I dagens pappersversion av Dagens Nyheter slår de stort upp en nyhet om att allt fler hem säljs på exekutiv auktion. En nyhet som brukar dyka upp med jämna mellanrum. Antalet tvångsförsäljningar av fastigheter och bostadsrätter har ökat jämfört med 2008. Kronofogden menar att ökningen dels beror på eftersläpning av ärenden men att det inte räcker som förklaring. Lågkonjunktur och högre arbetslöshet kan spela in. Kronofogden säger också att tvångsförsäljningar på begäran av bostadsrättsföreningar har "ökat kraftigt" (inga siffror) och tror att det beror på att föreningarna har sämre ekonomi. Vår vd Göran Olsson säger i artikeln att det sannolikt inte beror på sämre föreningsekonomi. Även om det skett 374 tvångsförsäljningar av bostadsrätter är det lite jämfört med vräkningar i hyresrätter. De senaste siffrorna är från 2008 då cirka 3000 blev vräkta och jag undrar vad de landar på 2009.

Faktum är att bostadsrättsföreningar har betydligt bättre ekonomi idag än vad man till exempel hade på 80- och 90-talet, då till och med bostadsrättsföreningar gick i konkurs. Idag är byggsubventioner borta och föreningarna är lägre belånade.

Och oavsett vad som är mycket eller litet så är varje förlorad bostad sannolikt en tragedi för den som bott där.